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绽放

高度警惕一些城市的房地产金融化

????阿特拉斯

????近年来,我国部分城市出现了房地产业融资过度的问题。一个重要的表现是,家庭部门的杠杆率急剧上升,导致相关家庭的债务负担不可持续,呈现出房地产金融化的趋势。

????这房子是供人居住的,不是供油炸的。为了满足房地产市场的住房需求,房价以真实、全面的方式反映了人们的生活需求。如果住房主要承担投资功能,将成为市场狂热追求的投资产品,必然导致房地产金融化。虽然近期可能会出现经济繁荣,但由于缺乏产业和创新的支持,房地产行业的繁荣最终会成为昙花一现。房地产泡沫破灭后,经济金融领域是“鸡毛”。

????这是因为具有投资商品功能的房屋的投资回报率明显与住宅物业脱节。也就是说,承担住宅功能的租金回报率远远不能支撑房价的高速上涨,使得高房价的运行实际上演变成了一场“鼓与花”的博弈。在房价上涨的过程中,不合理的狂热进一步加剧了房地产资金的积累,进而刺激了房价的高涨,形成了“房价上涨-资本积累”的正反馈和负反馈回路,从而导致了房地产资金的积累。刺激性地增加了价格泡沫,极大地增加了经济金融运行的风险。

????回顾上世纪90年代初,日本房地产泡沫破裂后,经济长期陷入困境,仍在复苏边缘挣扎。2007年,美国房地产泡沫破灭,引发了次贷危机,在过去的一个世纪里,这场危机最终演变为罕见的国际金融危机。

????近年来,我国部分城市的房地产金融化趋势主要表现在以下几个方面:一是明显偏离了“住就是房子”的定位。城市居民对住宅投资功能的热情追求,导致新的存款主要流入住宅投资领域。而不合理的杠杆意愿也很强,特别是2016年以来,部分城市房价居高不下,家庭部门杠杆率大幅上升,方向一致,相互扶持,风险巨大。具有投资功能的房屋,如果不是出租的话,就是一堆堆没用的水泥、钢材和砖块,这会造成社会资源的极大浪费。

????二是严重扭曲社会生产要素结构。资本、劳动力、技术等生产要素结构是内生经济增长的基础。房地产金融化必然会扭曲社会生产要素结构,导致产业间资本分配不均,技术创新动力不足,损害社会创业创新积极性,加剧产业结构调整。他不良的社会投机氛围,阻碍了经济转型升级。近年来,人们并不难发现,脚踏实地的行业不如房地产投机。高端人才热衷于金融投机和投机。社交谈话充满了兴奋。这种社会现象实际上是社会生产要素结构严重扭曲的结果。

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????第三,强化了房地产业的路径依赖性。房地产业虽然是国民经济中的重要产业,但并不是唯一推动经济增长的产业。过去,为了缓解城市住房供求矛盾,提高人民生活质量,房地产业实现了快速甚至先进的发展,同时也带动了地方经济的增长。今天和以前不一样,但有些城市对发展房地产业上瘾。即使有成百上千种发展地方经济的方式,也只能依靠房地产业的选择。深入分析房地产业路径依赖的内在逻辑,不难发现这必然会以提振房价刺激市场为手段,但注定是不可持续的。一些城市到处都是建筑工地,短期内支持漂亮的经济数据,但中期内隐藏着巨大的增长风险。最终,水泥支撑的高层建筑,

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